Fotovoltaico condominiale: come installare un impianto fotovoltaico a casa e risparmiare sulla bolletta?
Non è così complicato. Vediamo quali sono le regole da seguire per non avere problemi di natura legale con il condominio.
Una singola unità abitativa in un condominio può decidere, in modo autonomo, di installare un impianto fotovoltaico per la produzione di energia solare per il proprio appartamento. Oggi la legge, per facilitare l’uso delle rinnovabili, ha stabilito alcune linee guida che ne regolano l’installazione e che i condomini sono tenuti a rispettare.
Prima di tutto, è necessario fare una distinzione tra impianti installati per uso privato e per uso condominiale.
Impianto fotovoltaico centralizzato o ad uso condominiale
Installare dei pannelli solari per un impianto fotovoltaico condominiale centralizzato è una soluzione che permette di far risparmiare sulle bollette di tutti i condomini. Infatti, l’energia ricavata dall’impianto ad uso condominiale sarà utilizzata per alimentare le luci delle zone comuni, l’ascensore etc, andando così a ridurre le spese comuni per l’energia.
Come procedere? Per poter installare un impianto fotovoltaico condominiale centralizzato bisogna:
- Fare una richiesta scritta, con un progetto dettagliato dei lavori e dell’impatto che questi avranno sugli spazi condominiali, all’amministratore di condominio che provvederà a convocare un’assemblea di condominio entro 30 giorni dalla richiesta
- Avere l’approvazione da almeno la metà dei condomini (la maggioranza deve rappresentare almeno i due terzi del valore dell’edificio)
I costi delle spese di installazione dell’impianto fotovoltaico saranno divisi tra coloro che hanno dato il proprio voto favorevole all’installazione dell’impianto fotovoltaico condominiale, i quali potranno usufruire delle detrazioni fiscali offerte dallo Stato. I condomini contrari, invece, non dovranno partecipare alla spesa, ma allo stesso tempo non potranno usufruire dei vantaggi e agevolazioni.
Nel caso in cui l’impianto fotovoltaico in condominio generi energia in surplus al fabbisogno durante il giorno, conviene aggiungere batterie per l’accumulo all’impianto fotovoltaico o installare direttamente un impianto fotovoltaico con accumulo che consente di utilizzare l’energia anche durante le ore notturne senza richiedere l’elettricità alla rete.
Nel caso in cui il singolo condomino non abbia lo spazio a disposizione per installare un impianto fotovoltaico condominiale, può installare l’impianto fotovoltaico sul tetto comune beneficiando da solo dei vantaggi conseguenti al risparmio energetico connesso all’opera eseguita? Si ma in questo caso, data la necessità di modifica alle parti comuni, bisogna:
- seguire un iter diverso che inizia con la convocazione di un’assemblea condominiale da parte dell’amministratore
- ottenuta l’approvazione di almeno il 50% degli inquilini intervenuti all’assemblea si può procedere all’installazione dell’impianto su una delle parti fruibili dello stabile condominiale, a patto che non vengano modificate nè messe a rischio parti strutturali del palazzo e che non si incida sul decoro dell’edificio.
Impianto fotovoltaico privato
La Riforma dei Condomini del 2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha stabilito i criteri realizzazione di impianti per la produzione di energia rinnovabile in condominio. I singoli condomini possono installare un impianto fotovoltaico a uso privato posando:
- i pannelli sulle proprietà del singolo inquilino senza l’approvazione dell’assemblea condominiale
oppure
- su una parte comune previa approvazione dell’assemblea di condominio specificando in modo dettagliato quelle che saranno le caratteristiche dell’opera da eseguire nonché la sua modalità di esecuzione.
Nel primo caso, bisogna comunicare solo al proprio Comune l’inizio del lavori.
Nel secondo caso il singolo condomino deve comunicare la volontà di installare un impianto fotovoltaico ad uso privato sulle parti comuni all’amministratore condominiale, che provvederà a convocare un’assemblea per sapere il parere di tutti i condomini, valutare la fattibilità dell’opera e la conformità agli articoli 1120 e 1102 del Codice Civile. È importante sottolineare che l’assemblea ha facoltà di intervenire sulle modalità e sulla collocazione dell’impianto fotovoltaico, ma non può negare di utilizzare le parti comuni al fine di installare un sistema fotovoltaico.
Nello specifico, la legge n. 220/2012 sulla riforma del condominio, ha aggiunto l’articolo 1122 bis del codice civile che permette l’installazione, da parte dei singoli condomini, di impianti fotovoltaici nelle parti comuni dell’edificio, purché non arrechino pregiudizio strutturale all’edificio condominiale.
Più in dettaglio, l’articolo 5 della legge 220/2012 che si esprime in merito all’installazione del fotovoltaico in condomino afferma che i condomini possono decidere se effettuare innovazioni nello stabile condominiale, innovazioni che specifica in:
1) “opere e e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità’ degli edifici e degli impianti;
2) opere e interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonchè per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune”
Secondo la legge, quindi, è possibile dunque installare un impianto fotovoltaico condominiale previa proposta all’amministratore di condominio che provvederà a convocare l’assemblea condominiale.
La legge specifica “L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni”.
Si tratta di una modifica ad alcuni articoli del codice civile che regolano proprio la realizzazione di impianti di energia rinnovabile in questi luoghi:
Art. 1120 c.c. riguardo gli impianti condominiali centralizzati
Art. 1122 c.c. riguardo gli impianti da fonti rinnovabili al servizio di singole unità abitative condominiali
In particolare quest’ultimo stabilisce che:
“È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.”
Cosa succede se ci sono più condomini che vogliono installare l’impianto fotovoltaico in condominio?
L’impianto può essere installato sul tetto comune oppure su un’area appartenente al singolo condomino (come già scritto sopra “Essi possono essere collocati sul lastrico solare, su ogni altra superficie idonea comune o sulle parti di proprietà individuale dell’interessato”). Nel caso la richiesta arrivi da più famiglie, l’assemblea condominiale decide come dividere, in base ai millesimi della proprietà, tale zona.
La procedura è uguale a quella necessaria per installare un impianto fotovoltaico condominiale centralizzato: il progetto dovrà essere sottoposto all’autorizzazione dell’assemblea condominiale e dell’amministratore previa presentazione di una richiesta scritta all’amministratore. Se non ci sono condomini contrari ai lavori, l’impianto fotovoltaico condominiale potrà essere realizzato. In caso di contrarietà di alcuni condomini dovranno essere apportate delle modifiche al progetto su cui siano d’accordo tutti.
Cosa succede se alcuni condomini sono contrari all’installazione dell’impianto?
Se le modalità di installazione presentate dal condomino non vengono accettate dall’assemblea condominiale che (come già scritto sopra, “a salvaguardia della stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico dell’edificio” ) potrà chiedere di effettuare delle modifiche al progetto presentato e maggiori cautele. Può, infatti, chiedere ad esempio la stipula di una polizza danni che servirà ad evitare che, in caso si verifichino danni alle strutture condominiali nel corso dell’esecuzione dei lavori, la famiglia titolare dell’impianto debba pagarli a proprie spese. Tali decisioni devono essere assunte con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136 codice civile.
Riassumendo:
- Per installare un impianto fotovoltaico in condominio sulla propria proprietà non si hanno vincoli ma bisogna comunicare al proprio Comune l’inizio del lavori;
- Se si vuole installare dei pannelli solari in condominio su una parte comune bisogna inviare una comunicazione scritta all’amministratore di condominio. L’assemblea condominiale valuterà poi la fattibilità dell’opera;
- Se per l’installazione di un impianto fotovoltaico in condominio è necessaria la modifica delle parti comuni dell’edificio sarà obbligatoria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale per poter procedere.
Impianto fotovoltaico privato senza modifica delle parti comuni non è soggetto ad autorizzazione: la sentenza 1337 del 17 gennaio 2023 della Cassazione
La Cassazione, con lasentenza della Corte di Cassazione (1337 del gennaio 2023), ha dato il via libera all’installazione di un impianto fotovoltaico su parti comuni anche senza autorizzazione assembleare, ma con determinate condizioni (leggi qui il nostro approfondimento Pannelli fotovoltaici in condominio: legittimi anche senza consenso assemblea condominiale): l’installazione non deve rendere necessaria la modifica di parti condominiali e deve avvenire nel rispetto della destinazione delle cose comuni, della tutela del diritto d’uso di ciascun condomino, del minor pregiudizio per le parti condominiali o individuali, della salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio.
Quindi, l’installazione di un impianto fotovoltaico su una superficie comune, che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, può, dunque, essere eseguita dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, senza richiedere alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea.
Nello specifico:
- rispetto della destinazione d’uso;
- tutela del diritto d’uso di ogni condomino;
- minor pregiudizio possibile per le altre parti comuni;
- salvaguardia della stabilità;
- rispetto delle condizioni di sicurezza;
- nessuna compromissione del decoro architettonico dell’edificio;
- l’installazione non gravi economicamente sugli altri condòmini;
- la persona interessata utilizzi per i panelli una quota di spazio comune proporzionale ai millesimi posseduti e non vada a occupare più spazio di questa.
L’eventuale autorizzazione dell’assemblea, così come un parere contrario, vanno considerati come «il mero riconoscimento dell’inesistenza, o, viceversa, dell’esistenza, di un interesse e di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante». Il riferimento legislativo è l’articolo 1122 bis del codice civile, introdotto dalla legge 220 del 2012, che consente «l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato».
© RIPRODUZIONE RISERVATA